Coluna Justiça em Foco
Comprou um imóvel por “contrato de gaveta”? Entenda os riscos e como regularizar a propriedade
A compra de imóveis por meio do chamado “contrato de gaveta”
é uma prática bastante comum no Brasil, especialmente em negociações realizadas
entre familiares, conhecidos ou diretamente entre comprador e vendedor. Em
muitos casos, o comprador paga integralmente pelo imóvel, recebe as chaves e
passa a residir no local por anos — às vezes, décadas — acreditando ser o
verdadeiro proprietário.
Entretanto, juridicamente, existe uma diferença importante
entre ter a posse de um imóvel e ser reconhecido formalmente como seu
proprietário.
O contrato particular pode ser um documento válido para
demonstrar a existência de uma negociação e das obrigações assumidas entre as
partes. Contudo, em regra, a propriedade imobiliária somente é efetivamente
transferida com o registro do título adequado perante o Cartório de Registro de
Imóveis.
É justamente nesse ponto que surgem muitos problemas.
O QUE É O CHAMADO “CONTRATO DE GAVETA”?
A expressão “contrato de gaveta” não corresponde a uma
modalidade contratual específica prevista na legislação. Trata-se de um termo
popular utilizado para identificar negócios envolvendo imóveis que foram
formalizados apenas por instrumento particular, sem a conclusão dos atos
necessários para a transferência da propriedade perante o Cartório de Registro
de Imóveis.
É comum, por exemplo, que uma pessoa compre um imóvel,
efetue o pagamento, passe a residir no local e nunca providencie a escritura e
o registro.
Também existem situações envolvendo imóveis financiados, nos
quais o comprador assume informalmente o pagamento das parcelas sem que a
instituição financeira tenha autorizado ou formalizado a substituição do
devedor.
O problema é que, enquanto a regularização não ocorre, o imóvel pode continuar oficialmente registrado em nome do antigo proprietário.
QUEM COMPRA E NÃO REGISTRA É DONO?
Uma conhecida máxima do Direito Imobiliário afirma que “quem
não registra não é dono”. Embora a realidade jurídica de cada negócio precise
ser analisada individualmente, a frase traduz uma regra fundamental: a
propriedade imobiliária, nos negócios realizados entre pessoas vivas, é
adquirida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Isso significa que pagar pelo imóvel, receber as chaves,
assumir o IPTU e morar no local não necessariamente tornam o comprador
proprietário perante o registro imobiliário.
Enquanto não houver a transferência formal, o vendedor poderá continuar figurando como proprietário na matrícula do imóvel e essa situação pode gerar sérias dificuldades no futuro.
QUAIS SÃO OS RISCOS DE MANTER O IMÓVEL IRREGULAR?
Um dos principais riscos ocorre quando o vendedor falece
antes da regularização. Nesse caso, o imóvel poderá aparecer formalmente em seu
patrimônio e acabar relacionado em inventário, exigindo do comprador
providências adicionais para demonstrar que a venda ocorreu anteriormente.
Também podem surgir problemas caso o vendedor contraia
dívidas, sofra processos judiciais ou tente negociar novamente o mesmo bem.
Há, ainda, dificuldades práticas. O comprador pode encontrar
obstáculos para vender o imóvel, oferecê-lo em garantia, obter financiamento
bancário ou realizar determinados procedimentos sucessórios.
Além disso, quanto mais tempo passa, maior pode ser a
dificuldade para localizar documentos e pessoas envolvidas no negócio.
Por isso, o contrato de gaveta não deve permanecer indefinidamente sem regularização.
COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL COMPRADO POR CONTRATO DE GAVETA?
Não existe uma única solução aplicável a todos os casos. A
forma adequada de regularização depende da documentação existente, da situação
da matrícula, da existência ou não de financiamento e, principalmente, da
possibilidade de localizar e obter a colaboração do proprietário que consta no
registro.
O primeiro passo é solicitar uma certidão atualizada da
matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente. Esse
documento permitirá identificar quem é o proprietário formal, se existem
penhoras, indisponibilidades, hipotecas, alienação fiduciária ou outros ônus
registrados.
Também é fundamental reunir toda a documentação relacionada
à compra, como contrato particular, recibos de pagamento, comprovantes de
transferências bancárias, documentos relativos ao IPTU, contas de consumo e
outros elementos capazes de demonstrar a origem e as condições da aquisição.
A partir dessa análise, diferentes caminhos poderão ser
adotados.
E se o vendedor se recusar a transferir o imóvel?
A situação se torna mais delicada quando o comprador já
cumpriu sua obrigação, especialmente quando quitou integralmente o preço, mas o
vendedor se recusa a formalizar a transferência.
Nesses casos, pode ser possível buscar a adjudicação
compulsória.
Por meio desse instrumento, o comprador que preencher os
requisitos legais poderá obter o reconhecimento do seu direito à transferência
do imóvel mesmo sem a colaboração voluntária do vendedor.
Dependendo das circunstâncias e da documentação disponível,
a adjudicação compulsória poderá ser buscada judicialmente ou pela via
extrajudicial, diretamente perante o serviço de registro competente, observados
os requisitos legais.
A legislação brasileira passou a prever expressamente a
possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial, ampliando as
alternativas para a regularização de determinados negócios imobiliários.
Cada situação, contudo, exige análise individualizada, especialmente para verificar a existência do contrato, a identificação do imóvel, a comprovação do pagamento e os demais requisitos necessários à regularização.
A usucapião pode ser uma alternativa?
Em determinadas situações, sim.
Quando a pessoa exerce a posse do imóvel durante o período
exigido pela legislação e estão presentes os demais requisitos da modalidade
aplicável, a usucapião poderá ser utilizada para o reconhecimento da
propriedade.
Entretanto, a simples existência de um contrato de gaveta
não significa que automaticamente haverá direito à usucapião.
É necessário analisar o tempo e as características da posse,
a natureza do imóvel, sua metragem, a existência de outros imóveis em nome do
possuidor e os requisitos específicos de cada modalidade.
A usucapião também pode ser processada judicialmente ou,
preenchidos os requisitos legais, pela via extrajudicial.
Tenho apenas recibos, ainda é possível regularizar?
Em muitos casos, sim. A ausência de uma escritura ou de um
contrato particular completo não significa, necessariamente, que nenhuma
regularização seja possível.
Recibos, comprovantes de pagamento, transferências bancárias, documentos tributários, correspondências e outros elementos podem contribuir para demonstrar a existência do negócio ou da posse. Contudo, quanto mais precária for a documentação, mais importante será uma análise jurídica individualizada para identificar qual instrumento poderá ser utilizado.
Beatriz Paniagua é graduada em Direito pela Universidade Paulista, atua como advogada especialista em Direito Civil no Escritório Andressa Martins Advocacia em Sumaré/SP
E-mail: andressa@andressamartins.adv.br
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