Coluna Curiosidades Sobre o Direito

• Por Johnny Willian Bradley

  12 de abril de 2026, às 10h 09

Adjudicação compulsória de imóveis: um instrumento essencial para a segurança jurídica no mercado imobiliário

A adjudicação compulsória de imóveis representa um dos mais relevantes instrumentos jurídicos à disposição daqueles que, após celebrarem um compromisso de compra e venda, veem frustrada a formalização definitiva da transferência da propriedade. Trata-se de mecanismo que visa assegurar o cumprimento da obrigação assumida pelo vendedor, garantindo ao comprador o direito de ver consolidado o domínio do bem adquirido.

Em um cenário imobiliário cada vez mais dinâmico e, por vezes, informal, não são raras as situações em que o adquirente quita integralmente o preço ajustado, mas se depara com a resistência injustificada do vendedor em outorgar a escritura definitiva. Nesses casos, a adjudicação compulsória surge como remédio jurídico eficaz para suprir a vontade do alienante e viabilizar o registro do imóvel em nome do comprador.

FUNDAMENTO JURÍDICO E EVOLUÇÃO NORMATIVA

A adjudicação compulsória encontra respaldo no ordenamento jurídico brasileiro, especialmente no Código Civil e na legislação registral, sendo amplamente reconhecida pela jurisprudência pátria. Trata-se de ação que tem por finalidade substituir a declaração de vontade do vendedor, permitindo que o Poder Judiciário determine a transferência da propriedade.

Importante destacar que, ao longo dos anos, houve significativa evolução quanto aos requisitos para o ajuizamento da ação. Consolidou-se o entendimento de que não é imprescindível o registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis para o exercício desse direito, bastando a comprovação da existência do contrato e da quitação do preço.

Tal posicionamento prestigia os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, evitando que formalidades excessivas inviabilizem o direito material do adquirente.

REQUISITOS PARA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Para o êxito da demanda, alguns elementos são essenciais:

- Existência de compromisso de compra e venda válido;

- Prova da quitação integral do preço;

- Inércia ou recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura definitiva;

- Individualização do imóvel.

A ausência de contrato formal escrito não impede, por si só, o reconhecimento do direito, desde que haja outros meios de prova aptos a demonstrar a relação jurídica estabelecida entre as partes como recibos, comprovantes de pagamento, testemunhas, entre outros.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL: UM AVANÇO RELEVANTE

Com a modernização do direito registral brasileiro, passou-se a admitir a adjudicação compulsória também pela via extrajudicial, diretamente perante o cartório de registro de imóveis. Essa inovação trouxe maior celeridade e redução de custos, desde que não haja litígio entre as partes.

A via extrajudicial exige o preenchimento de requisitos específicos e a assistência obrigatória de advogado, reforçando a importância da atuação técnica especializada para a condução adequada do procedimento.

IMPACTOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO

A adjudicação compulsória desempenha papel fundamental na promoção da segurança jurídica, elemento indispensável para o desenvolvimento saudável do mercado imobiliário. Ao assegurar que o comprador não ficará à mercê da vontade do vendedor após cumprir suas obrigações, o instituto fortalece a confiança nas relações negociais.

Além disso, contribui para a regularização de imóveis, especialmente em contextos onde negociações informais são frequentes, permitindo que bens sejam devidamente registrados e integrem o patrimônio formal de seus proprietários.

CONCLUSÃO

A adjudicação compulsória é, sem dúvida, um instrumento indispensável para a efetivação do direito de propriedade no Brasil. Sua correta utilização não apenas protege o adquirente de boa-fé, como também contribui para a estabilidade e transparência do mercado imobiliário.

Diante da complexidade técnica envolvida e das nuances de cada caso concreto, é recomendável que os interessados busquem assessoria jurídica especializada, a fim de garantir a adoção da estratégia mais adequada, seja pela via judicial ou extrajudicial.

Johnny William Bradley é advogado e Presidente da Comissão de Direito Empresarial da OAB/SP - Subseção de Sumaré.

E mail: johnny.bradley@hotmail.com

End.: Av. Luís Frutuoso, nº 340, Vila Santana, Sumaré/SP